来源：亚洲日报

提高了租户保证金的安全性，但现有租赁房东参与的门槛较高……需要与新租户的承诺相关的返还贷款等补充措施

为了提高租赁保证金的安全性并将租赁房源转为租赁，推出的‘租赁安信信托’虽然旨在保护租户，但房东的参与程度仍然备受关注。尽管提供了年收益率4%的承诺，但在非公寓的高租赁转化率情况下，其吸引力并不如现有的租金，且现有租赁住房在保证金返还过程中可能会出现资金空缺的问题。

24日，租赁安信信托项目将在下月末发布首次招募公告，该项目将由房东、租户与住房城市保障公社（HUG）签订三方合同，租户将租赁保证金存入HUG。HUG将运用保证金并将收益支付给房东，合同结束时直接将保证金返还给租户。

根据政府提供的案例，如果将2000万韩元的租金存入，房东每月可获得约73万韩元的年收益率4%。即使发生投资损失，HUG也会保障租户的租金和与房东约定的收益。

关键在于房东是否有足够的动机放弃现有的租金而选择安信信托。国土部的前期调查显示，在假设年收益率为4%的情况下，参与意愿仅为20%左右。尤其是在高租赁转化率的非公寓中，运营收益可能低于现有的租金收益。

住房产业研究室的金德礼表示：“如果将保证金委托给信托并获得4%的收益并不比租金转化更具吸引力，那么期待房东自愿参与就很困难。”

现有的租赁住房在转为安信信托时还会出现另一个问题。新租户的保证金存入HUG后，无法用于现有租户的保证金返还。

韩国住房租赁协会的成昌燁会长表示：“现有的租赁房东通常会接受新租户的保证金以返还给现有租户，但进入安信信托后，新保证金的使用将受到限制。”他指出：“目前，现有的租金房东或租赁经营者更有可能使用该项目。”

他进一步强调：“如果新租户有承诺将保证金存入信托，那么应将其视为偿还资金，放宽现有保证金返还贷款的限制，以确保资金不断流动。”

政府也在考虑降低租赁收入的税负、扩大扣除范围，以及免除注册租赁经营者的租赁保证金返还保证加入义务等措施，以提高参与度。

然而，仅仅提高收益率或税收优惠被认为是有限的。业界提出，针对已确定安信信托合同的住房，基于新租户的保证金缴纳承诺，提供有限的金融支持措施以便于现有租户的保证金返还等方案。

为高租赁转化率的非公寓提供一定水平的附加收益的方案也被认为是补充措施。然而，如果收益率被维持到市场转化率水平，或广泛减免综合房地产税、购置税等，可能会导致租户保护政策变质为对房东的支持措施，这也引发了担忧。

市场指出，在保护租户保证金的同时，还需制定解决转化过程中资金空缺的措施。

金德礼表示：“保护租户保证金的制度初衷是有意义的，但在韩国的租赁市场结构下，是否能够真正运作还需进一步考量。”

※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。